合作建房协议未约定出资期限，也未约定解除协议的条件，一方当事人长期未投入资金动工，另一方是否有权解除合作建房协议？

 【案情简介】

原告：汝南公司

被告一：东方新城公司

被告二：卓翔公司

1998年11月，汝南公司（甲方）与东方新城公司（乙方）、卓翔公司（丙方）签订《合作兴建“汝南大厦”协议书》，约定：甲乙丙三方合作建房，具体形式为甲方提供合法建设用地，乙方和丙方分别按项目总投资（总投资指地价、市政配套费、迁坟费用、项目建设资金及政府规定的费用）的5%和95%的比例投资；甲方负责提供所需的全部合法文件，乙方负责办理三方合作建房报批、征地手续和迁坟工作，丙方负责项目规划、设计工作。

1999年1月，东方新城公司向国土局申办了合作建房的报批手续。同月，市规划国土局批准了该合作建房协议。1999年3月，市规划国土局发出“土地使用权出让金缴费通知单”和“土地开发费”、“市政配套设施费缴费通知单”，要求用地单位应在接到本通知单之日起十五日内到市规划国土局和市土地投资开发中心缴纳定金或首期款，并应在本通知单签收之日起六十日内与市规划国土局签订土地使用权出让合同和与市土地投资开发中心签订土地投资开发协议书，逾期不签订的，视为用地单位自愿放弃土地块，批准用地文件自动失效。

此后，东方新城公司及卓翔公司一直未投入资金，未完成迁坟工作，也未进行土地开发。汝南公司于1999年8月向东方新城公司及卓翔公司发出律师函，明确表示鉴于东方新城公司卓翔公司长期未投入合作建房款项，汝南公司决定终止合作项目，解除合作合同。律师函由其法定代表人签收。

1999年9月，东方新城公司及卓翔公司向市规划国土局缴交了土地出让金、土地开发费和市政配套设施费。

2000年2月，汝南公司向深圳市罗湖区人民法院提起诉讼，请求解除三方签订的合作兴建“汝南大厦”协议书。

 【争议焦点】

该合作建房协议能否解除？

原告认为：两被告存在两方面的违约行为。一是没有按合同规定履行迁坟义务；二是在国土局发出缴交地价通知后，没有按国土部门规定的时间缴交地价，签订土地出让合同，造成合作批文自动失效。被告已收到原告解除合作建房协议的律师函。因此，合作协议已经解除。

两被告认为：合同协议并未约定必须何时完成迁坟工作，被告一在1998年11月23日向国土部门提出迁坟用地申请，但有关部门一直没有答复，故迁坟工作无法进行，不能认为被告违约；两被告已在1999年9月向国土部门缴纳了全部的地价，国土部门实际已接受了所缴纳的地价款，即表明合同建房批文并未失效。因此，合作建房协议应继续履行。

 【代理思路及实务】

原告委托了本律师办理该案。原告委托的目的，就是要解除合作建房协议。

本案的难点是：1、合作建房协议没有约定迁坟、征地工作的起止时间，也没有约定资金投入的具体时间，从合作建房协议的表面很难判断被告违约；2、如何认定被告逾期向国土部门缴交地价的行为性质。

代理律师接受委托后，从以下三个方面入手分析案情：

一、两被告未完成迁坟义务已构成违约。

合作建房协议没有约定具体的迁坟时间、步骤与方案，就应理解为在合理时间内，可以通过任何方式实施迁坟工作，可以通过政府安排的坟地，也可以通过公共墓地或经营性墓地来实现迁坟的目的。既然已向国土部门提出迁坟用地申请，而有关部门又一直没有答复，那么东方新城公司在明确知道政府未能安排迁坟用地的情况下，就应该积极地寻求其他途径完成迁坟工作，而不是一味消极地等待。这一不作为行为，使合作项目开工遥遥无期，显然属于违约行为。

二、两被告未按时缴交地价款，已构成根本性违约。

根据合作建房协议的约定，合作的形式为原告提供合法建设用地，两被告负责地价和建设资金，产权分成。此类合作建房应视为土地使用权转让，依法应获得有关部门的批准，而政府有关部门在批准双方合作建房时，依据《深圳经济特区土地出让条例》第37条第（三）项“申请人应自市政府批准用地之日起六十日内与土地管理部门签订出让合同。逾期不签订的，应视为申请人自愿放弃申请，市政府批准文件自动失效”的规定和深圳市规划国土局深规土（91994）256号《关于合作建房有关事宜的通知》第二条第2款：“凡已通知交付地价款签订土地使用权出让合同，超过两个月仍不交首期地价款的用地，所批准的合作建房作废”的规定，于1999年3月26日向合作三方当事人发出了土地使用权出让金缴费通知单和土地开发费、市政配套设施缴费通知单，并在该通知单上标有“重要提示”，告知当事人“应在接到本通知单之日起十五日内到市规划国土局缴纳定金或首期土地使用权出让金，并在本通知签收之日起六十日内与市规划国土局签订土地使用权出让合同，逾期不签订的，批准用地文件自动失效”。由于合作建房协议须经政府批准，而政府批准文件又明确告知批准文件自动失效的要件，故该失效条件成就时，批准文件已自动失效，从而导致双方合作建房协议失去法律保护的效力。两被告既违反了协议所约定的支付地价的义务又违反主管部门缴费通知的重要提示，属根本违约行为，原告方有权解除合作建房协议的权利。

三、两被告补交地价的行为，是单方面的行为，不能认为合作建房批文继续生效。

原被告双方签订合同建房协议后，被告一直没有投入资金开发土地。原告于1999年8月向被告发出律师函，决定终止合作项目，律师函已由其法定代表人签收。被告方收到原告的解除协议的通知函后，于1999年9月30日向国土部门缴交了地价。这一行为，能不能认为国土部门已认可了被告逾期交地价，合作建房批文没有失效？回答是否定的。交纳地价是合作三方的共同义务，不能由任何一方决定，合作建房协议约定由两被告缴交地价，在被告没有按时缴交地价情况下，合作建房批文已经自动失效，被告单方面到银行交地价的，未经原告方同意，不能代表原告方交地价。这种补交地价行为，不能认为是履行合作建房协议行为。政府主管部门在合作建房批文自动失效后仍收取地价，也失去法律依据，除非政府部门对该案合作建房重新作出行政行为。

 【审理及判决】

庭审中，原被告双方对基本事实无异议，仅对适用法律问题产生较大的分歧。原告律师依照上述思路提出了代理意见，本案解除合作建房协议是有事实和法律依据的。经一审审理，法院判决如下：

本院认为：原告与两被告于1998年11月26日签订的《合作兴建“汝南大厦”协议书》符合有关法律规定，应为有效协议，受法律保护。原告签订协议书后，已将有关合作建房资料提供两被告去办理有关报批手续，已按协议书履行了自己的义务。两被告在履行了合作建房报批手续后，就再没有积极履行迁坟及投资的义务，且1999年3月26日，两被告在领到深圳市规划国土局和深圳市土地投资开发中心开出的缴费通知单后，又未能按缴费通知单上所规定的15天时间内付款，导致60天内用地单位未能与市规划国土局签订土地使用权出让合同和与市土地投资开发中心签订土地投资开发协议书，违反了市规划国土局的有关规定，致使原被告三方的合作建房批文失效。两被告虽然于1999年9月30日到市规划国土局原指定的银行补交有关费用，但原告早在两被告到银行补交有关费用之前就已函告市规划国土局和两被告，告知解除原、被告三方的合作建房协议。因此，两被告的行为已构成违约，应承担违约责任。原告的诉讼请求理由成立，本院应予支持。

一审遂判决解除《合作兴建“汝南大厦”协议书》。

一审判决后，两被告不服，上诉于深圳市中级人民法院，两被告的上诉理由是：

1．一审法院认定上诉人没有积极履行迁坟及投资义务是错误的。

2．一审法院认定合作建房批文已经失效是错误的。一审法院认定上诉人与被上诉人之间的合作建房批文失效是依据深圳市规划国土局的一份通知，然而该份通知并非法律，只是作为规划国土局内部掌握的一份文件，并不会自动发生效力，因此在国土局确认上诉人与被上诉人之间合作建房批文无效之前，合作批文依然是有效的。而深圳市规划国土局在针对被告上诉人于1999年8月12日所提出的终止合作报告的复函中，仍然希望合作各方继续合作，完全没有确认合作建房批文失效的意思。此外国土局对于确认合作批文失效的做法就是不再办理合作各方有关合作建房的手续，然而在本案中，虽然上诉人缴纳地价款的时间要迟于通知单所规定的时间，国土局依然收取了上诉人缴纳的有关款项，这同样是对合作批文依然有效的认可，因此并不存在合作建房批文失效的情况，而本案一审法院却在无事实和法律依据的情况下，代国土局确认合作建房批文已失效，这显然超越法院审判的职权范围，明显属于认定事实不清。

二审期间，上诉人提交了深圳市规划国土局的一份复函：“经核实，深圳市罗湖汝南实业股份有限公司、深圳东方新城实业发展公司、卓翔实业（深圳）有限公司合作开发的H120-11号地块（土地合同号（1998）0031），地价已付清。请你们三方达成一致意见后共同向我局申请办理土地出让合同手续。”把这一复函作为证据，证明合作建房批文没有失效。

承办律师针对这一证据，马上提出反驳意见：“东方新城公司、卓翔公司缴交地价的行为，是在我司明确提出解除合同后单方到银行交地价的，不能认为代表我司交地价。事后补交的地价，不能认为是履行合作合同。国土局已于1999年10月12日曾复函合作三方，对于合作过程中出现的纠纷，应由双方协商解决，如协商不成，应通过法律途径解决。国土局的复函实际上是要求三方再行协商，对我司无法律约束力。”这一意见，得到了二审法院的采纳。

经审理，二审法院认为：本案上诉所争议的焦点有二：其一是两上诉人未完成迁坟义务是否构成违约的问题。本院认为，从双方所签合同的约定和提交的证据来看，双方并未在协议中约定上诉人必须在何时完成迁坟工作，按照合理的解释，迁坟首先要解决坟往哪里迁的问题。而根据上诉人所提交的证据，上诉人于1998年11月23日向有关部门提出了迁坟用地申请，应视为开始履行合同所规定的迁坟义务，由于有关部门尚未审批而导致迁坟工作至今无法完成，不能全归错于上诉人，上诉人未积极寻求其他途径来安排迁坟工作不能构成根本性违约而成为被上诉人要求解除合同的理由；其二是上诉人在未按时缴交地价款的情况下，双方当事人签订的合作建房合同是否可以解除的问题。本院认为，根据双方所签的合作兴建“汝南大厦”的协议书的约定，双方合作的形式为被上诉人提供合法建设用地，上诉人负责地价和建设资金，产权分成。因此，此类合作建房应视为土地使用权转让，依法应获得政府有关部门的批准，而政府有关部门在批准双方合作建房时，依据《深圳经济特区土地出让条例》第37条第（三）项“申请人应自市政府批准用地之日起六十日内与土地管理部门签订出让合同。逾期不签订的，应视为申请人自愿放弃申请，市政府批准文件自动失效”的规定和深圳市规划国土局深规土（91994）256号《关于合作建房有关事宜的通知》第二条第2款：“凡已通知交付地价款签订土地使用权出让合同，超过两个月仍不交首期地价款的用地，所批准的合作建房作废”的规定，于1999年3月26日向本案当事人发出了土地使用权出让金缴费通知单和土地开发费、市政配套设施缴费通知单，并在该通知单上标有“重要提示”，告知本案当事人“应在接到本通知单之日起十五日内到市规划国土局缴纳定金或首期土地使用权出让金，并在本通知签收之日起六十日内与市规划国土局签订土地使用权出让合同，逾期不签订的，批准用地文件自动失效”。由于合作建房合同须经政府批准，而政府批准文件又明确告知批准文件自动失效的条件，故该失效条件成就时，批准文件已自动失效，从而导致双方合作建房合同失去法律保护的效力。上诉人既违反了合同所规定的支付地价的义务又违反政府缴费通知的重要提示，依法不具有要求继续履行《合作兴建“汝南”大厦协议书》的权利，反之，被上诉人则拥有申请解除的权利。二审期间，深圳市规划国土局承办文件深规土函第HQ002011号的复函是对上诉人缴纳地价款的确认函并非是对原批地文件仍然有效的确认函，其给予办理土地出让合同手续的前提条件因三方未能达成一致意见而未能成就，因此，上诉人要求判令继续履行合同没有法律依据，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，被上诉人要求维持可获采纳。

二审维持了一审判决。

本案终审发生效力后，检察机关对该案提起民事抗诉，法院最终维持终审判决。

 【律师提醒】合作建房，是指一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产，并以产权分成的行为，这种合作建房在法律上视为房地产转让。法律规定，这种房地产转让，应经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。

在深圳经济特区，自由组合方式的合作建房较为普遍。但在2001年8月6日后，这种合作建房的形式有了变化。根据2001年3月6日颁布的《深圳市土地交易市场管理规定》【深圳市人民政府令（第100号）】和2001年7月6日颁布的《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》【深府（2001）94号】的有关规定，政府房地产管理部门不再审批合作建房。对已交清地价款的出地方，出地方直接进入土地交易市场，即深圳市土地房产交易中心，通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方；对已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找合作方的，须经过规划国土部门对规划、用地等问题进行审核，并补交市场地价后，再进入土地交易市场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方。对于原农村征地时返还的工商发展用地进入市场的，按建筑面积收取市场地价的10%，可以合作建房。

（本文均为化名）