【案情简介】

原告一：aa公司

原告二：bb物业公司

被告一：cc公司

被告二：dd公司

 

1997年，aa公司与bb物业公司签订《信兴广场地王商业中心物业管理合同》，aa公司委托bb物业公司对其开发的地王商业中心实行物业管理，期限从1997年4月1日起至2002年3月31日。

1999年4月9日，aa公司与cc公司签订《深圳市房地产买卖合同》一份，双方约定：由aa公司将其开发的地王商业中心大厦69层，建筑面积1613.53平方米，以总金额47341694元卖给cc公司。同年6月，cc公司付清房款，aa公司将房产交付cc公司。cc公司接收该房产后，将该房产交给dd公司从事旅游dd业至今。

1999年10月1日，bb物业公司与dd公司签订一份《弱电线槽租赁协议书》，双方约定，bb物业公司为dd公司开启弱电房，dd公司从1999年10月1日起每月交纳管理费1000元至2000年9月31日止。bb物业公司依约开启了弱电房后，dd公司并未依约交纳房管理费。

1999年10月1日起至2001年6月，bb物业公司应dd公司要求开通了加时电梯；2000年2月1日至2001年6月，bb物业公司应dd公司要求开通了加时空调。但上述二项的费用被dd公司以收费标准双方未确定为由而拒付。

1999年9月28日至2001年6月dd公司营业期间，曾使用aa公司所有的地王大厦一楼15平方米的场地作为接待游客之用，也被dd公司以收费标准双方未确定为由而拒付。

为此，aa公司、bb物业公司向深圳市罗湖区人民法院提起诉讼，请求判令：1、两被告支付自1999年10月至2001年6月弱电槽管理费及滞纳金合计22035元；2、两被告支付自1999年 9月28日至2001年6月加时电梯费及滞纳金合计641243.88元；3、两被告支付自2000年2月1日至2001年6月加时空调费及滞纳金合计1216022.41元；4、两被告支付自1999年9月28日至2001年6月大堂使用费和滞纳金合计123879.88元。

 

【争议焦点】

1、加时电梯加时空调费应否收取，以何种标准收取？

2、大堂使用费应否收取？

争议焦点之一：原告认为，应被告要求，在正常办公时间之外，专为被告开机通过加时电梯、空调服务，被告理应付费。两被告认为，原告计算加时电梯费的标准不合理；原告计算加时空调费的标准不合理，双方也一直没有达成一致意见，法庭应确定合理的收费标准；

争议焦点之二：原告认为，原告为支持被告，同意被告使用大堂入口处作为接待和收费之用，故被告支付大堂使用费是合情合理的。两被告认为，1998年2月，原告曾承诺被告免费使用大堂，现原告要有每月收取费用，明显违反承诺。

 

【代理思路及实务】

原告委托了本所律师代理一、二审诉讼。代理律师审阅了案件的全部材料，认为，本案的难点是如何确定加时电梯加时空调费的收费标准。对于加时电梯加时空调的计费，目前政府有关部门没有规定统一的标准，同类物业又因个具体的因素不同，收费又有所不同。如何理解法律规定的“参照市场价格或者同类物品价格”?在律师代理实务中如何运用？

一、律师在起诉时首先运用“比较法”。加时空调费按300元/时收费，是参考深圳市同类大厦，如天安大厦、联合广场、特区报业大厦、特区证券大厦。它们加时空调的收费标准在0.25元/m2 小时—0.35元/m2 小时。而dd公司69层的1613.5m2面积计算是按300元/小时计。实际收费仅为0.19元/m2 小时。加时电梯是按照dd公司提供给管理处的专用时间：平日18：00—24：00，周末及假节日9：00—01：00计算出来的。加时电梯费27865元/月收费。以证明是“市场价格或者同类物品价格”。

二、在诉讼过程中，对原告提出来的标准，被告以没有经过被告的书面确认的理由拒绝承认。由于没有权威部门的相关文件参照，法庭也无法确定原告的计算标准是否是“参照市场价格或同类物品价格”。

三、在这种情况下，原告代理律师以原告的名义向物价部门和深圳物业管理协会分别致函，请求主管部门出台加时电梯加时空调费的收费标准或者指导性的意见。同时，申请法庭中止对该案的审理，以赢得时间。

四、深圳物业管理协会于2001年12月以深物协函字【2001】011号文复函称：由于此项收费暂无政府定价，亦无行业惯例价（各企业因具体情况不同而据实计算的价格也不同），故无法给予具体价格标准指导。你公司可依据本行业内企业一般的收费标准计算办法据实计算，业内通行的计算方法是：

1、空调加时收费：

行业内企业计算空调加时服务收费标准时，一般考虑空调电费、设备折旧费、人工费、设备正常保养费、维修费、水处理费、等要素，按照保本原则收取，具体收费标准根据所用中央空调品牌、型号、价值不同而据实计算。

加时空调费标准（元/每平方米）= (空调电费+人工费+设备折旧费+保养费+水处理费+公用设备维修基金) /使用物业面积

注：上式中括号内的费用均指加时运行期间发生的费用

2、电梯加时收费：

行业内企业计算电梯加时服务收费标准时，一般考虑了电梯电费、保养费、维修费、电梯折旧费等要素，按照保本原则收取。加时服务收费（应剔除正常使用中的公众使用加时服务成本）的具体标准，根据所用电梯的品牌、型号、价值的不同而据实计算。

加时电梯服务收费标准（元/每平方米）=（电梯电费 + 设备折旧费 + 保养费 + 公用设备维修基金）/使用物业面积

注：上式中括号内的费用均指加时运行期间发生的费用。

经完成收集证据后，形成了以下的代理意见：

一、被告使用加时空调和加时电梯是不容否定的事实

被告加时使用中央空调和电梯是其来函中屡次提出的要求，也是原告复函中多次同意过的，这些往来函件双方均有签收，而且每封函往往是对上封对方来函予以回复，这就构成了足以证明被告长期加时使用中央空调和电梯的要约与承诺的完整的证据链，证明加时使用空调和电梯是至今仍然存在的被告无法否认的既成事实。

被告在超出正常办公时间之外的时间段使用原告提供的中央空调和电梯就应交纳加时使用费，因为地王大厦的其它业主和非业主使用人在办公时间之外并未使用，如果被告不交加时费，就等于将其单独使用的加时费摊分到其它业主和非业主使用人身上，或由原告自己垫钱承担这笔费用，这显然是极不公平的。

二、原告的加时空调费和加时电梯费的收取标准应得到支持

加时空调费按￥300元/时，加时电梯费按￥27865元/月收取的标准是原告根据被告的使用要求和成本核算计算出来的，从原告的计算公式及结果看，原告已作了最大限度的让步，给予了被告最大限度的优惠，原告的加时空调收费标准不仅低于其它同类物业收费标准，也低于地王大厦的一般收费标准，（见证据36、37，并参考证据19、20）。然而，长达两年来，被告总是以价格过高等为由拖欠支付（仅付了一小部分），造成了至今拖欠近二百万元之巨的，使原告不堪重负的欠费。很明显，被告是以标准未定、协商未成为由，以达到长期拖欠的目的，被告的行为毫无诚信可言。需特别指出的是，在被告提交给法庭的证据中显示：被告曾经以原告提出的加时电梯费￥27865元/月的计收标准计算节日期间的电梯费（见被告证据材料20中其2001年1月21日的复函），这实际上等于被告认可过原告的计算标准。

 

【一审审理及判决】

案经罗湖区人民法院审理，采纳了本律师的意见。法院认为，对争议焦点之一，原告应被告要求，提供了加时空调和电梯，被告也实际使用了加时空调和电梯，根据诚实信用原则，被告理应支付相关的费用。至于原被告双方对计费标准一直未能达成一致意见，根据公平原则，原被告双方应按照同行业一般的收费标准据实计收使用费（具体计算参照深物协函字【2001】011号文），故此，从2000年2月起至2001年6月底止，被告共向原告申请3837小时，按每小时300元（参照深物协函字【2001】011号文计算），被告二应向原告支付加时空调费1151100元，并按每日0.5‰计付滞纳金165993.72元。从1999年10月起至2001年6月底止，被告向原告申请加时电梯共3444小时，按每小时225元（参照深物协函字【2001】011号文计算），被告二应向原告支付加时电梯费585165元，并按每日0.5‰计付滞纳金97680.79元。对争议焦点二，原告虽于1998年12月承诺被告免费使用大堂部分面积，但鉴于1998年12月时，被告尚未买断69层，而是租用69层，原告为了优惠被告而在大堂免费提供部分面积给被告使用，是合乎常理的。但是，在1999年 4月之后，被告一买断了69 层，原被告之间已不存在租赁关系，故原告对已提供给被告使用的大堂部分面积开始计收使用费，符合公平原则，本院应于支持，按照被告二给本院的函件，大堂的使用面积应确认为15 平方米，被告二应按市指导租金的标准，从1999年10月1日起至2001年6月30日止支付场地使用费88200元给原告，并按每日0.5‰支付滞纳金14723.10元。

综上所述，本院认为，原被告双方虽无合同上的权利义务关系，但从客观上来说，原告向被告提供了场地、弱电房、加时空调和加时电梯之服务，从而当然取得了向被告收取相关费用的权利；而被告实际使用了原告的场地弱电房、加时空调和电梯，进而应当承担向原告支付相关费用之义务。原被告双方已形成了事实上的权利义务关系，其权利义务关系符合有关法律规定，应受法律保护。原告请求被告支付大堂使用费、加时空调费、弱电房管理费、加时电梯费和相应的滞纳金理由成立，本院予以支持。被告二是69 层的实际使用者，而被告一是69 层的业主，所以，被告一应对被告二的债务承担连带责任。

判决如下：一、被告二应于本判决生效后十日内向原告二支付大堂使用费88200元，滞纳金14723.10元。二、被告二应于本判决生效后十日内向原告二支付加时电梯使用费585165元，滞纳金97680.79元。三、被告二应于本判决生效后十日内向原告二支付弱电房管理费21000元，滞纳金3505.5元。四、被告二应于本判决生效后十日内向原告二支付加时空调使用费1151100元，滞纳金165993.72元。

 

一审判决后 ，dd公司不服，向深圳市中级人民法院提起上诉。主要理由是：

一、一审在诉讼程序上存在重大缺陷。

二、一审判决结果缺乏证据及法律支持。

1、aa公司于1998年12月4日致函同意上诉人免费使用大堂部分面积。现被上诉人又以每月5380元计算大堂使用费，出尔反尔，不应得到支持。

2、一审判决仅依据bb物业公司提供的深圳市物业管理协会作出的深物协函字【2001】011号复函制定的标准，判决上诉人支付高昂的加时空调、加时电梯使用费，不符合我国法律规定。⑴、政府物价部门对此类加时费用没有规定相应的收费标准，其标准取决于物业管理关系的双方主体的协商结果。⑵、深圳市物业管理协会作为民间组织，其对加时空调和加时电梯收费所制定的标准不具有行政强制力和约束力，其也无权代表支付物价部门对上述项目定价；并且，我国的物价法也未授权行业协会可以发表作为制定价格标准的指导意见，因此，不应以上述复函作为确定本案加时空调加时电梯收费的唯一依据。

3、一审判决仅依据被上诉人提供的加时申请书来确定加时空调加时电梯使用数量，是不够准确的。

4、加时空调加时电梯费、大堂使用费均不应计算滞纳金。

请求二审法院撤销一审判决。

 

【二审审理及判决】

案经二审法院审理，法院认为，祈福公司虽和地王dd公司没有管理合同关系，但祈福公司对其开发的物业信兴广场地王商业中心委托bb物业公司管理，bb物业公司与地王dd公司已形成事实上的管理和使用关系，故上诉人此理由不成立；上诉人称原审法院程序违法，经查，一审法院根据被上诉人申请中止审理虽不符合法律规定，但对案件的实体处理并没有影响；至于被上诉人变更诉请，只是数字上的变更，且原审法院已给上诉人时间核实质证，但上诉人放弃，故上诉人称原审法院严重侵害上诉人的合法诉权理由不成立，本院不予支持；上诉人称在双方协商订立69层物业的租赁合同和其后的房屋买卖合同的过程中，被上诉人承诺免费提供大堂部分使用面积并作为订立合同的前提条件存在，因上诉人没有证据证实cc公司买断69层后祈福公司同意其免费使用大堂，故上诉人此上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。根据合同法第61条规定：合同中没有约定或约定不明确的，又不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定。由于双方对加时空调和加时电梯的费用没有约定，故原审法院参照深圳市物业管理协会计算加时电梯和空调是符合公平原则的，故上诉人此上诉理由亦不成立，本院不予支持。虽然地王dd公司和bb公司没有对电费达成一致意见，但交电费是地王dd公司应尽的义务，其没有按时交电费已构成违约，故原审判令其支付电费滞纳金正确；综上，上诉人上诉理由均不成立。原审认定事实清楚，适用法律正确。

遂判决驳回上诉，维持原判。